完整评审报告
南山科技园
执行摘要
建议继续推进，但需要先关闭关键风险和缺失信息。
完整评审报告显示，南山科技园当前建议为「谨慎推进」。该判断综合了评分、风险、信息完整度、委员会意见和调研任务状态。
综合评分63.6暂不推荐
风险等级中风险3 项风险信号
决策信心度58%低信心
证据回填0 项尚未回填证据
01
真实数据增强
数据来源高德 POI 增强amap
覆盖半径3000m广东省深圳市南山区南山科技园
数据质量已接入amap
更新时间2026-07-02 15:07:01用于刷新评分、风险和信心度
1km竞品 91km住宅 601km交通 353km竞品 1113km商业 600
评分变化70.1 → 63.6-6.5 分 · 建议调研 → 暂不推荐
风险变化中风险 → 中风险2 项 → 3 项
人口95 → 97.2+2.2
客流90 → 95.5+5.5
消费力88 → 92.2+4.2
竞品压力6 → 8+2
竞品压力111 个
半径 3km 内同业商业 POI，品牌竞品命中 1 个。
盒马鲜生(万科里店)（2296m）
居住客群553 个
住宅小区数量用于修正基础人口与社区型客群假设。
办公与消费力546 个
办公楼宇和园区支撑工作日客流，重点园区命中 559 个。
中航工业南航大厦（29m）天明科技大厦（54m）东江环保大楼（76m）嘉达研发大楼（89m）
交通可达性343 个
交通设施 POI 用于修正客流可达性，地铁站命中 25 个。
高新北(地铁站)（564m）高新中(地铁站)（1067m）西丽高铁站(地铁站)（1331m）高新园(地铁站)（1697m）
商业锚点600 个
周边商业设施代表消费场景成熟度，核心商场命中 49 个。
景马商业城（251m）c.city-E馆（1299m）喜悦里商场(大冲新城花园店)（1367m）半里·花海生活广场（1371m）
生活配套749 个
学校 600 个，医疗配套 149 个，用于判断家庭客群和日常到访场景。
南航设计所（24m）致行教育(科技园校区)（112m）深圳维娅时代医疗美容门诊部（227m）中国医学科学院阜外医院深圳医院医疗楼（323m）
已接入高德 POI 增强。
02
核心判断
判断依据
- 综合评分 63.6，评级为「暂不推荐」。
- 决策信心度 58%，当前为「低信心」。
- 委员会结论为「存在分歧」。
关键风险
- 竞争风险：3km 内同业商业 POI 达 111 个，品牌竞品命中 1 个，竞争密度偏高
- 商圈饱和风险：3km 内商业设施 POI 600 个且同业商业 POI 111 个，商圈成熟但可能偏拥挤
- 成本风险：租金偏高（80.0/100），需评估坪效能否覆盖固定成本
下一步建议
- 市场部执行「竞品门店实地调研」，优先级 P0。
- 市场部执行「商圈饱和风险专项调研」，优先级 P1。
- 市场部执行「成本风险专项调研」，优先级 P1。
03
管理层摘要
当前建议谨慎推进
建议继续推进，但需要先关闭关键风险和缺失信息。
最大风险竞争风险
3km 内同业商业 POI 达 111 个，品牌竞品命中 1 个，竞争密度偏高
最大不确定性停车位数量
自驾客群是否具备稳定到店条件？
证据闭环0 项回填
尚未回填调研证据，建议先完成 P0/P1 任务验收。
04
决策门槛
已满足完成基础评分与风险识别
管理层至少需要看到评分依据、风险等级和触发条件。
待关闭高风险信号可解释
当前有 1 项高风险，需通过证据或专项说明关闭。
待关闭高影响缺口已进入闭环
仍有 4 项高影响缺口未关闭。
已满足委员会意见可复核
当前委员会状态为「存在分歧」。
待关闭完成敏感性复核
建议至少完成一次租金、客流或竞品变化的 What-if 推演。
05
结论变化记录
| 事件 | 输入 | 影响 | 当前建议 |
|---|---|---|---|
| 初始评审 | 评分 63.6，风险 中风险，信心度 58% | 形成当前基础推荐意见。 | 谨慎推进 |
| 情景推演 | 租金、客流、竞品或消费力变量变化 | 请在 What-if 页面运行推演后，将敏感变量结论纳入最终汇报。 | 待复核 |
06
点位基础信息
综合评分63.6暂不推荐
风险等级中风险3 项风险信号
决策信心度58%低信心
待处理任务9 个需部门协同推进
07
综合评分结论
63.6
该点位基础评分未达到推荐阈值，当前不宜直接进入推荐清单。
评分公式
候选点位真实 POI 修正评分模型 v2
综合分 = clamp((POI 修正人口×25% + POI 修正客流×25% + POI 修正消费力×20% + 距离优势×10% - 竞品压力指数×3 - 租金指数×20%) × 2, 0, 100)人口97.2%
客流95.5%
消费力92.2%
竞品友好度0%
租金性价比20%
距离优势52%
| 维度 | 得分 | 贡献 | 依据 | 解释 |
|---|---|---|---|---|
| 人口 | 97.2 | +48.6 | 3km 内住宅小区 POI 553 个，修正后人口代理指数 97.2/100 | 人口基数决定基础客群规模，是社区型与综合型门店的核心输入。 |
| 客流 | 95.5 | +47.8 | 3km 内交通设施 POI 343 个、商业设施 POI 600 个，地铁站命中 25 个，修正后客流指数 95.5/100 | 客流决定自然到店机会，但后续仍需用停留时长和转化率校验客流质量。 |
| 消费力 | 92.2 | +36.9 | 3km 内办公 POI 546 个、商业设施 POI 600 个，核心商场命中 49 个，修正后消费力指数 92.2/100 | 消费力影响客单价、品类结构和会员经营空间。 |
| 距离优势 | 52 | +10.4 | 距现有天虹门店 5.2km | 距离过近可能造成自我分流，距离过远会增加运营组织和配送成本。 |
| 竞品压力 | 0 | -48 | 3km 内同业商业 POI 111 个，品牌竞品命中 1 个，已换算为竞品压力指数 8/12 | 竞品数量越高，获客成本、价格竞争和差异化压力越大，因此在模型中作为扣分项。 |
| 租金压力 | 20 | -32 | 租金指数 80.0/100 | 租金越高，对坪效和现金流的要求越高，因此在模型中作为扣分项。 |
08
风险识别汇总
| 风险类型 | 等级 | 触发依据 | 业务影响 | 处置建议 |
|---|---|---|---|---|
| 竞争风险 | high | 高德 POI 识别到高密度同业竞争 | 价格竞争、会员争夺和差异化定位压力上升，开业爬坡可能慢于基础假设 | 优先抽样调研头部竞品面积、客单、促销频次和高峰客流，明确差异化进入策略 |
| 商圈饱和风险 | medium | 商业成熟度与竞争密度同时偏高 | 成熟商圈可带来客流，但获客成本和价格比较压力同步上升 | 判断核心客群是否存在未满足场景，避免只依赖成熟商圈流量红利 |
| 成本风险 | medium | 租金指数达到 75-89 分 | 经营模型对收入爬坡和费用控制更敏感 | 补充租金单价、面积、免租期和物业条件，进行敏感性测算 |
09
缺失信息与信心度
58%
当前信息不足以支撑决策，建议先做基础调研
信息完整度64%
评分强度63.6%
风险安全度55%
委员会共识度40%
高影响缺失项
- 停车位数量：高影响；自驾客群是否具备稳定到店条件？；建议采集：现场盘点停车位、收费规则、入口动线和高峰占用率。
- 社区入住率：高影响；人口指数是否能转化为真实常住客群？；建议采集：物业访谈、夜间亮灯率抽样、社区公告和第三方人口数据交叉验证。
- 客流停留时长：高影响；客流是可转化的停留型客流，还是低转化通过型客流？；建议采集：分时段蹲点计数、视频抽样或商场客流系统导出。
- 竞品经营数据：高影响；竞品数量背后的真实竞争强度如何？；建议采集：竞品客流蹲点、线上评价、促销频次、品类结构和客单价访谈。
- 商圈年龄结构：中影响；品类组合和会员运营是否匹配主力客群？；建议采集：会员样本、周边社区画像、商户访谈和公开人口统计交叉验证。
- 周末工作日客流比：中影响；门店收入是否存在明显周期波动？；建议采集：连续 7 天客流抽样，区分工作日、周末和晚高峰。
10
已回填证据
尚未回填调研证据。可在任务页录入调研结论并验收任务。
11
AI委员会评审
支持 2保留 0反对 3结论：存在分歧
多数通过但存在分歧，建议重点验证反对方提出的风险
| 专家 | 投票 | 关注点 | 理由 | 需补充证据 |
|---|---|---|---|---|
| 财务专家 | 反对 | 租金 80.0/100 | 竞品 8 家 | 高租金（80.0）叠加高竞争（8 家），ROI 风险较大 | 租约条款、物业费、免租期、坪效敏感性测算。 |
| 市场专家 | 支持 | 人口 97.2 | 客流 95.5 | 消费 92.2 | 人口客流双高，市场基础扎实 | 进入下一阶段前补充标准尽调材料。 |
| 运营专家 | 支持 | 距离 5.2km | 风险等级 中风险 | 距现有门店 5.2km，配送距离合理且不会自我分流 | 进入下一阶段前补充标准尽调材料。 |
| 风控专家 | 反对 | 高风险 1 项 | 高影响缺口 4 项 | 存在 1 项高风险信号，关闭前不宜形成正向推荐 | 高风险关闭记录、缺失证据补充和责任人确认。 |
| 投资评审专家 | 反对 | 综合分 63.6 | 信息完整度 64% | 综合分或风险等级未达到进入推荐清单的条件 | 完整商业测算、风险处置结论和委员会复核意见。 |
12
调研任务建议
| 任务 | 目标 | 优先级 | 负责人 | 输出物 | 验收标准 |
|---|---|---|---|---|---|
| 竞品门店实地调研 | 验证并关闭「竞争风险」相关风险，判断是否阻断后续推荐。 | P0 | 市场部 | 竞品门店实地调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「风险识别：竞争风险」结论。 |
| 商圈饱和风险专项调研 | 验证并关闭「商圈饱和风险」相关风险，判断是否阻断后续推荐。 | P1 | 市场部 | 商圈饱和风险专项调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「风险识别：商圈饱和风险」结论。 |
| 成本风险专项调研 | 验证并关闭「成本风险」相关风险，判断是否阻断后续推荐。 | P1 | 市场部 | 成本风险专项调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「风险识别：成本风险」结论。 |
| 停车条件调研 | 补齐「停车位数量」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P1 | 运营部 | 停车条件调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：停车位数量」结论。 |
| 社区入住率核实 | 补齐「社区入住率」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P1 | 拓展部 | 社区入住率核实专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：社区入住率」结论。 |
| 客流停留时长统计 | 补齐「客流停留时长」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P1 | 市场部 | 客流停留时长统计专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：客流停留时长」结论。 |
| 竞品经营情况调研 | 补齐「竞品经营数据」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P1 | 市场部 | 竞品经营情况调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：竞品经营数据」结论。 |
| 商圈客群画像调研 | 补齐「商圈年龄结构」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P2 | 市场部 | 商圈客群画像调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：商圈年龄结构」结论。 |
| 周末客流对比统计 | 补齐「周末工作日客流比」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P2 | 市场部 | 周末客流对比统计专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：周末工作日客流比」结论。 |