完整评审报告
宝安机场东
执行摘要
建议继续推进，但需要先关闭关键风险和缺失信息。
完整评审报告显示，宝安机场东当前建议为「谨慎推进」。该判断综合了评分、风险、信息完整度、委员会意见和调研任务状态。
综合评分72.7建议调研
风险等级中风险2 项风险信号
决策信心度69.6%中信心
证据回填0 项尚未回填证据
01
真实数据增强
数据来源高德 POI 增强amap
覆盖半径3000m广东省深圳市宝安区宝安街道机场东(地铁站)
数据质量已接入amap
更新时间2026-07-09 09:21:51用于刷新评分、风险和信心度
1km竞品 81km住宅 711km交通 193km竞品 763km商业 600
评分变化46 → 72.7+26.7 分 · 暂不推荐 → 建议调研
风险变化中风险 → 中风险2 项 → 2 项
人口90 → 94.5+4.5
客流92 → 96.4+4.4
消费力70 → 80.5+10.5
竞品压力8 → 5-3
竞品压力76 个
半径 3km 内同业商业 POI，品牌竞品命中 1 个。
盒马鲜生(深圳怀德万象汇店)（2247m）
居住客群367 个
住宅小区数量用于修正基础人口与社区型客群假设。
办公与消费力195 个
办公楼宇和园区支撑工作日客流，重点园区命中 212 个。
口岸大楼（340m）东兴综合楼（390m）航油大厦(宝安大道)（429m）文德大厦（442m）
交通可达性149 个
交通设施 POI 用于修正客流可达性，地铁站命中 7 个。
机场东(地铁站)（0m）福围(地铁站)（1105m）兴围(地铁站)（1301m）怀德(地铁站)（2221m）
商业锚点600 个
周边商业设施代表消费场景成熟度，核心商场命中 28 个。
中润悦尚（988m）天虹(福永天虹商场店)（1146m）天虹超市(福永天虹商场店)（1168m）屈臣氏(福永天虹商场天虹店)（1273m）
生活配套306 个
学校 249 个，医疗配套 57 个，用于判断家庭客群和日常到访场景。
寻音艺术中心（395m）福永花蕾幼儿园（434m）贝斯口腔诊所（445m）深圳黄逸飞口腔诊所（496m）
已接入高德 POI 增强。
02
核心判断
判断依据
- 综合评分 72.7，评级为「建议调研」。
- 决策信心度 69.6%，当前为「中信心」。
- 委员会结论为「存在分歧」。
关键风险
- 竞争风险：3km 内同业商业 POI 76 个，需确认是否存在同质化竞争
- 成本风险：租金偏高（85.0/100），需评估坪效能否覆盖固定成本
下一步建议
- 市场部执行「竞争风险专项调研」，优先级 P1。
- 市场部执行「成本风险专项调研」，优先级 P1。
- 运营部执行「停车条件调研」，优先级 P1。
03
管理层摘要
当前建议谨慎推进
建议继续推进，但需要先关闭关键风险和缺失信息。
最大风险竞争风险
3km 内同业商业 POI 76 个，需确认是否存在同质化竞争
最大不确定性停车位数量
自驾客群是否具备稳定到店条件？
证据闭环0 项回填
尚未回填调研证据，建议先完成 P0/P1 任务验收。
04
决策门槛
已满足完成基础评分与风险识别
管理层至少需要看到评分依据、风险等级和触发条件。
已满足高风险信号可解释
当前没有高风险阻断项。
待关闭高影响缺口已进入闭环
仍有 3 项高影响缺口未关闭。
已满足委员会意见可复核
当前委员会状态为「存在分歧」。
待关闭完成敏感性复核
建议至少完成一次租金、客流或竞品变化的 What-if 推演。
05
结论变化记录
| 事件 | 输入 | 影响 | 当前建议 |
|---|---|---|---|
| 初始评审 | 评分 72.7，风险 中风险，信心度 69.6% | 形成当前基础推荐意见。 | 谨慎推进 |
| 情景推演 | 租金、客流、竞品或消费力变量变化 | 请在 What-if 页面运行推演后，将敏感变量结论纳入最终汇报。 | 待复核 |
06
点位基础信息
综合评分72.7建议调研
风险等级中风险2 项风险信号
决策信心度69.6%中信心
待处理任务8 个需部门协同推进
07
综合评分结论
72.7
该点位具备继续调研价值，但需要通过风险识别和缺失信息分析验证关键假设。
评分公式
候选点位真实 POI 修正评分模型 v2
综合分 = clamp((POI 修正人口×25% + POI 修正客流×25% + POI 修正消费力×20% + 距离优势×10% - 竞品压力指数×3 - 租金指数×20%) × 2, 0, 100)人口94.5%
客流96.4%
消费力80.5%
竞品友好度25%
租金性价比15%
距离优势45%
| 维度 | 得分 | 贡献 | 依据 | 解释 |
|---|---|---|---|---|
| 人口 | 94.5 | +47.2 | 3km 内住宅小区 POI 367 个，修正后人口代理指数 94.5/100 | 人口基数决定基础客群规模，是社区型与综合型门店的核心输入。 |
| 客流 | 96.4 | +48.2 | 3km 内交通设施 POI 149 个、商业设施 POI 600 个，地铁站命中 7 个，修正后客流指数 96.4/100 | 客流决定自然到店机会，但后续仍需用停留时长和转化率校验客流质量。 |
| 消费力 | 80.5 | +32.2 | 3km 内办公 POI 195 个、商业设施 POI 600 个，核心商场命中 28 个，修正后消费力指数 80.5/100 | 消费力影响客单价、品类结构和会员经营空间。 |
| 距离优势 | 45 | +9 | 距现有天虹门店 4.5km | 距离过近可能造成自我分流，距离过远会增加运营组织和配送成本。 |
| 竞品压力 | 25 | -30 | 3km 内同业商业 POI 76 个，品牌竞品命中 1 个，已换算为竞品压力指数 5/12 | 竞品数量越高，获客成本、价格竞争和差异化压力越大，因此在模型中作为扣分项。 |
| 租金压力 | 15 | -34 | 租金指数 85.0/100 | 租金越高，对坪效和现金流的要求越高，因此在模型中作为扣分项。 |
08
风险识别汇总
| 风险类型 | 等级 | 触发依据 | 业务影响 | 处置建议 |
|---|---|---|---|---|
| 竞争风险 | medium | 高德 POI 识别到中等以上竞争密度 | 同质化经营会削弱开业爬坡速度 | 核实竞品经营强度和服务空白，明确天虹进入后的差异化抓手 |
| 成本风险 | medium | 租金指数达到 75-89 分 | 经营模型对收入爬坡和费用控制更敏感 | 补充租金单价、面积、免租期和物业条件，进行敏感性测算 |
09
缺失信息与信心度
69.6%
值得继续调研，需补齐关键缺失信息
信息完整度64%
评分强度72.7%
风险安全度80%
委员会共识度60%
高影响缺失项
- 停车位数量：高影响；自驾客群是否具备稳定到店条件？；建议采集：现场盘点停车位、收费规则、入口动线和高峰占用率。
- 社区入住率：高影响；人口指数是否能转化为真实常住客群？；建议采集：物业访谈、夜间亮灯率抽样、社区公告和第三方人口数据交叉验证。
- 客流停留时长：高影响；客流是可转化的停留型客流，还是低转化通过型客流？；建议采集：分时段蹲点计数、视频抽样或商场客流系统导出。
- 商圈年龄结构：中影响；品类组合和会员运营是否匹配主力客群？；建议采集：会员样本、周边社区画像、商户访谈和公开人口统计交叉验证。
- 周末工作日客流比：中影响；门店收入是否存在明显周期波动？；建议采集：连续 7 天客流抽样，区分工作日、周末和晚高峰。
- 竞品经营数据：中影响；竞品数量背后的真实竞争强度如何？；建议采集：竞品客流蹲点、线上评价、促销频次、品类结构和客单价访谈。
10
已回填证据
尚未回填调研证据。可在任务页录入调研结论并验收任务。
11
AI委员会评审
支持 2保留 2反对 1结论：存在分歧
多数通过但存在分歧，建议重点验证反对方提出的风险
| 专家 | 投票 | 关注点 | 理由 | 需补充证据 |
|---|---|---|---|---|
| 财务专家 | 反对 | 租金 85.0/100 | 竞品 5 家 | 高租金（85.0）叠加高竞争（5 家），ROI 风险较大 | 租约条款、物业费、免租期、坪效敏感性测算。 |
| 市场专家 | 支持 | 人口 94.5 | 客流 96.4 | 消费 80.5 | 人口客流双高，市场基础扎实 | 进入下一阶段前补充标准尽调材料。 |
| 运营专家 | 支持 | 距离 4.5km | 风险等级 中风险 | 距现有门店 4.5km，配送距离合理且不会自我分流 | 进入下一阶段前补充标准尽调材料。 |
| 风控专家 | 保留 | 高风险 0 项 | 高影响缺口 3 项 | 风险整体可控，但需补齐高影响缺口并形成验证记录 | 高风险关闭记录、缺失证据补充和责任人确认。 |
| 投资评审专家 | 保留 | 综合分 72.7 | 信息完整度 64% | 具备继续调研价值，但需用补充证据提高结论置信度 | 完整商业测算、风险处置结论和委员会复核意见。 |
12
调研任务建议
| 任务 | 目标 | 优先级 | 负责人 | 输出物 | 验收标准 |
|---|---|---|---|---|---|
| 竞争风险专项调研 | 验证并关闭「竞争风险」相关风险，判断是否阻断后续推荐。 | P1 | 市场部 | 竞争风险专项调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「风险识别：竞争风险」结论。 |
| 成本风险专项调研 | 验证并关闭「成本风险」相关风险，判断是否阻断后续推荐。 | P1 | 市场部 | 成本风险专项调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「风险识别：成本风险」结论。 |
| 停车条件调研 | 补齐「停车位数量」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P1 | 运营部 | 停车条件调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：停车位数量」结论。 |
| 社区入住率核实 | 补齐「社区入住率」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P1 | 拓展部 | 社区入住率核实专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：社区入住率」结论。 |
| 客流停留时长统计 | 补齐「客流停留时长」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P1 | 市场部 | 客流停留时长统计专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：客流停留时长」结论。 |
| 竞品经营情况调研 | 补齐「竞品经营数据」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P1 | 市场部 | 竞品经营情况调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：竞品经营数据」结论。 |
| 商圈客群画像调研 | 补齐「商圈年龄结构」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P2 | 市场部 | 商圈客群画像调研专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：商圈年龄结构」结论。 |
| 周末客流对比统计 | 补齐「周末工作日客流比」证据，提升评分和委员会结论置信度。 | P2 | 市场部 | 周末客流对比统计专项调研记录表和一页结论摘要 | 输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：周末工作日客流比」结论。 |