完整评审报告

宝安机场东

深圳宝安区项目编号：loc-004更新时间：2026-06-25 23:53:06

暂缓中风险信心度 54.8%

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执行摘要

建议暂缓推进，优先复核风险和关键数据。

完整评审报告显示，宝安机场东当前建议为「暂缓」。该判断综合了评分、风险、信息完整度、委员会意见和调研任务状态。

综合评分46暂不推荐

风险等级中风险2 项风险信号

决策信心度54.8%低信心

待处理任务8 个需部门协同推进

核心判断

判断依据

综合评分 46，评级为「暂不推荐」。
决策信心度 54.8%，当前为「低信心」。
委员会结论为「存在分歧」。

关键风险

竞争风险：区域内竞品高度密集（8 家），市场趋于饱和
成本风险：租金偏高（85.0/100），需评估坪效能否覆盖固定成本

下一步建议

市场部执行「竞品门店实地调研」，优先级 P0。
市场部执行「成本风险专项调研」，优先级 P1。
拓展部执行「社区入住率核实」，优先级 P1。

点位基础信息

综合评分46暂不推荐

风险等级中风险2 项风险信号

决策信心度54.8%低信心

待处理任务8 个需部门协同推进

综合评分结论

该点位基础评分未达到推荐阈值，当前不宜直接进入推荐清单。

评分公式

候选点位基础质量评分模型

综合分由人口、客流、消费力、竞品、租金和距离维度综合计算。

人口90%

客流92%

消费力70%

竞品友好度0%

租金性价比15%

距离优势45%

风险识别汇总

风险类型	等级	触发依据	业务影响	处置建议
竞争风险	high	竞品数量达到 7 家及以上	价格竞争和会员争夺加剧，差异化定位难度提升	调研竞品面积、品类、客单、促销频次和高峰客流，形成差异化进入策略
成本风险	medium	租金指数达到 75-89 分	经营模型对收入爬坡和费用控制更敏感	补充租金单价、面积、免租期和物业条件，进行敏感性测算

缺失信息与信心度

54.8%

当前信息不足以支撑决策，建议先做基础调研

信息完整度60%

评分强度46%

风险安全度65%

委员会共识度40%

高影响缺失项

社区入住率：高影响；人口指数是否能转化为真实常住客群？；建议采集：物业访谈、夜间亮灯率抽样、社区公告和第三方人口数据交叉验证。
客流停留时长：高影响；客流是可转化的停留型客流，还是低转化通过型客流？；建议采集：分时段蹲点计数、视频抽样或商场客流系统导出。
竞品经营数据：高影响；竞品数量背后的真实竞争强度如何？；建议采集：竞品客流蹲点、线上评价、促销频次、品类结构和客单价访谈。
停车位数量：中影响；自驾客群是否具备稳定到店条件？；建议采集：现场盘点停车位、收费规则、入口动线和高峰占用率。
商圈年龄结构：中影响；品类组合和会员运营是否匹配主力客群？；建议采集：会员样本、周边社区画像、商户访谈和公开人口统计交叉验证。
周末工作日客流比：中影响；门店收入是否存在明显周期波动？；建议采集：连续 7 天客流抽样，区分工作日、周末和晚高峰。

AI委员会评审

支持 2保留 0反对 3结论：存在分歧

多数通过但存在分歧，建议重点验证反对方提出的风险

专家	投票	关注点	理由	需补充证据
财务专家	反对	租金 85.0/100 \| 竞品 8 家	高租金（85.0）叠加高竞争（8 家），ROI 风险较大	租约条款、物业费、免租期、坪效敏感性测算。
市场专家	支持	人口 90.0 \| 客流 92.0 \| 消费 70.0	人口客流双高，市场基础扎实	进入下一阶段前补充标准尽调材料。
运营专家	支持	距离 4.5km \| 风险等级中风险	距现有门店 4.5km，配送距离合理且不会自我分流	进入下一阶段前补充标准尽调材料。
风控专家	反对	高风险 1 项 \| 高影响缺口 3 项	存在 1 项高风险信号，关闭前不宜形成正向推荐	高风险关闭记录、缺失证据补充和责任人确认。
投资评审专家	反对	综合分 46.0 \| 信息完整度 60%	综合分或风险等级未达到进入推荐清单的条件	完整商业测算、风险处置结论和委员会复核意见。

调研任务建议

任务	目标	优先级	负责人	输出物	验收标准
竞品门店实地调研	验证并关闭「竞争风险」相关风险，判断是否阻断后续推荐。	P0	市场部	竞品门店实地调研专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「风险识别：竞争风险」结论。
成本风险专项调研	验证并关闭「成本风险」相关风险，判断是否阻断后续推荐。	P1	市场部	成本风险专项调研专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「风险识别：成本风险」结论。
社区入住率核实	补齐「社区入住率」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P1	拓展部	社区入住率核实专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：社区入住率」结论。
客流停留时长统计	补齐「客流停留时长」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P1	市场部	客流停留时长统计专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：客流停留时长」结论。
竞品经营情况调研	补齐「竞品经营数据」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P1	市场部	竞品经营情况调研专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：竞品经营数据」结论。
停车条件调研	补齐「停车位数量」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P1	运营部	停车条件调研专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：停车位数量」结论。
商圈客群画像调研	补齐「商圈年龄结构」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P2	市场部	商圈客群画像调研专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：商圈年龄结构」结论。
周末客流对比统计	补齐「周末工作日客流比」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P2	市场部	周末客流对比统计专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：周末工作日客流比」结论。