完整评审报告

坪山中心区

深圳坪山区项目编号：loc-003更新时间：2026-06-25 12:00:27

谨慎推进中风险信心度 70.9%

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执行摘要

建议继续推进，但需要先关闭关键风险和缺失信息。

完整评审报告显示，坪山中心区当前建议为「谨慎推进」。该判断综合了评分、风险、信息完整度、委员会意见和调研任务状态。

综合评分77.5建议调研

风险等级中风险2 项风险信号

决策信心度70.9%中信心

待处理任务6 个需部门协同推进

核心判断

判断依据

综合评分 77.5，评级为「建议调研」。
决策信心度 70.9%，当前为「中信心」。
委员会结论为「多数通过」。

关键风险

市场风险：日均客流偏低（65.0/100），自然流量需要实地验证
市场风险：消费能力偏弱（60.0/100），客单价提升空间有限

下一步建议

市场部执行「市场风险专项调研」，优先级 P1。
运营部执行「停车条件调研」，优先级 P1。
拓展部执行「社区入住率核实」，优先级 P1。

点位基础信息

综合评分77.5建议调研

风险等级中风险2 项风险信号

决策信心度70.9%中信心

待处理任务6 个需部门协同推进

综合评分结论

77.5

该点位具备继续调研价值，但需要通过风险识别和缺失信息分析验证关键假设。

评分公式

候选点位基础质量评分模型 v1

综合分 = clamp((人口×25% + 客流×25% + 消费力×20% + 距离优势×10% - 竞品数量×3 - 租金指数×20%) × 2, 0, 100)

人口70%

客流65%

消费力60%

竞品友好度70%

租金性价比65%

距离优势60%

维度	得分	贡献	依据	解释
人口	70	+35	周边人口密度指数 70.0/100	人口基数决定基础客群规模，是社区型与综合型门店的核心输入。
客流	65	+32.5	日均客流指数 65.0/100	客流决定自然到店机会，但后续仍需用停留时长和转化率校验客流质量。
消费力	60	+24	消费能力指数 60.0/100	消费力影响客单价、品类结构和会员经营空间。
距离优势	60	+12	距现有天虹门店 6.0km	距离过近可能造成自我分流，距离过远会增加运营组织和配送成本。
竞品压力	70	-12	区域竞品数量 2 家	竞品数量越高，获客成本、价格竞争和差异化压力越大，因此在模型中作为扣分项。
租金压力	65	-14	租金指数 35.0/100	租金越高，对坪效和现金流的要求越高，因此在模型中作为扣分项。

风险识别汇总

风险类型	等级	触发依据	业务影响	处置建议
市场风险	medium	客流指数低于 70 分	自然进店不足，需依赖活动、社群或线上导流补足	安排工作日/周末分时段人工计数，并区分通过型与停留型客流
市场风险	medium	消费能力低于 65 分	高毛利品类和会员经营空间受限，需下调收入假设	补充社区房价、商户客单价、会员画像和周边消费场景数据

缺失信息与信心度

70.9%

值得继续调研，需补齐关键缺失信息

信息完整度60%

评分强度77.5%

风险安全度80%

委员会共识度70%

高影响缺失项

停车位数量：中影响；自驾客群是否具备稳定到店条件？；建议采集：现场盘点停车位、收费规则、入口动线和高峰占用率。
社区入住率：中影响；人口指数是否能转化为真实常住客群？；建议采集：物业访谈、夜间亮灯率抽样、社区公告和第三方人口数据交叉验证。
客流停留时长：中影响；客流是可转化的停留型客流，还是低转化通过型客流？；建议采集：分时段蹲点计数、视频抽样或商场客流系统导出。
商圈年龄结构：中影响；品类组合和会员运营是否匹配主力客群？；建议采集：会员样本、周边社区画像、商户访谈和公开人口统计交叉验证。
周末工作日客流比：中影响；门店收入是否存在明显周期波动？；建议采集：连续 7 天客流抽样，区分工作日、周末和晚高峰。
竞品经营数据：低影响；竞品数量背后的真实竞争强度如何？；建议采集：竞品客流蹲点、线上评价、促销频次、品类结构和客单价访谈。

AI委员会评审

支持 2保留 3反对 0结论：多数通过

多数通过，建议调研并关注保留意见中的风险点

专家	投票	关注点	理由	需补充证据
财务专家	支持	租金 35.0/100 \| 竞品 2 家	租金可控，成本结构健康，ROI 预期乐观	进入下一阶段前补充标准尽调材料。
市场专家	保留	人口 70.0 \| 客流 65.0 \| 消费 60.0	市场潜力存在，但需实地验证客流质量	分时客流、客群画像、竞品经营和消费场景数据。
运营专家	支持	距离 6.0km \| 风险等级中风险	距现有门店 6.0km，配送距离合理且不会自我分流	进入下一阶段前补充标准尽调材料。
风控专家	保留	高风险 0 项 \| 高影响缺口 0 项	风险整体可控，但需补齐高影响缺口并形成验证记录	高风险关闭记录、缺失证据补充和责任人确认。
投资评审专家	保留	综合分 77.5 \| 信息完整度 60%	具备继续调研价值，但需用补充证据提高结论置信度	完整商业测算、风险处置结论和委员会复核意见。

调研任务建议

任务	目标	优先级	负责人	输出物	验收标准
市场风险专项调研	验证并关闭「市场风险」相关风险，判断是否阻断后续推荐。	P1	市场部	市场风险专项调研专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「风险识别：市场风险」结论。
停车条件调研	补齐「停车位数量」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P1	运营部	停车条件调研专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：停车位数量」结论。
社区入住率核实	补齐「社区入住率」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P1	拓展部	社区入住率核实专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：社区入住率」结论。
客流停留时长统计	补齐「客流停留时长」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P1	市场部	客流停留时长统计专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：客流停留时长」结论。
商圈客群画像调研	补齐「商圈年龄结构」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P2	市场部	商圈客群画像调研专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：商圈年龄结构」结论。
周末客流对比统计	补齐「周末工作日客流比」证据，提升评分和委员会结论置信度。	P2	市场部	周末客流对比统计专项调研记录表和一页结论摘要	输出结论需包含原始记录、关键数据、判断依据、对评分/风险的影响，以及是否建议调整「缺失信息：周末工作日客流比」结论。